不動産競売ガイド

裁判所で閲覧できる内容

競売物件を買いたい人が物件情報を手に入れることができるように裁判所に閲覧用ファイルが備え付けられています。このファイルを事件記録簿といいます。
　
裁判所にある事件記録簿には、公告の時期や事件番号などの項目が記載してあり、一緒に「公告・物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の写しが綴られています（この3つを合わせて3点セットと呼ばれています）。

記録簿の記載内容については、別のページで解説しますので、そちらをご参考ください。

・事件記録簿
・3点セット
・公告・物件明細書
・現況調査報告書
・評価書

では、次に裁判所での事件簿の閲覧方法にいきます。

裁判所で記録閲覧する方法

競売不動産を裁判所でチェックしようのページにある記録閲覧申請書の記入事項を実際の記録閲覧申請書に記入して受付の人に渡します。

そうすると、係りの人が記録を渡してくれますので、あとは、閲覧席でじっくり見ることになります。

※1枚の申請書で、裁判所の競売物件を1件閲覧できます。まとめて見ることが出来ないのでなかなかめんどうですが、よい競売物件を見つけるには、根気よく興味のある全ての競売物件を見なければいけないですね。

裁判所で記録を閲覧するときの注意点
裁判所で競売記録を閲覧するときの注意点としては、

・閲覧時間
・競売記録は閲覧できる
・手続きについての相談は裁判所でできる
・裁判所の競売記録は、1回に閲覧できる事件数は1件

このようなものがあります。

では、具体的にみていきます。

裁判所で競売記録を閲覧する時間ですが、

平日は、午前9：30〜午後5時（12時〜13時は除く）
土曜日は、午前9：30〜12時

としているところが多いです。
　
ただ、裁判所によって違う場合もありますし、都合によって変更がありますので、事前に裁判所に電話をして確認しておくといいでしょう。

次に、競売手続きについては、不明な点があれば、裁判所で相談できます。

例えば、
　
・裁判所で見つけた競売物件を購入する方法
・購入するときの保証に関すること

などを裁判所に相談できます。

　
ただ、裁判所で相談できることは、競売手続きに関することだけで、裁判所で公開されている競売不動産物件に関する相談はできないので、ご注意ください。

裁判所での競売物件の閲覧についてですが、1枚の閲覧表で閲覧できる競売物件は、1つの物件だけです。

また、閲覧室内でしか閲覧が認められていませんので、閲覧室の外に持ち出さないほうがいいです。
　
　

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不動産競売でも住宅ローンが利用できる

以前は、不動産競売の購入資金は、購入者の自己資金で調達していましたので、これでは、多額の資金が必要となり、一般の購入者の参加はハードルの高いものとなっていました。

そこで、より多くの購入希望者が競売に参加できるようにするために、平成１２年７月の民事執行法改正により、金融機関による同時融資が可能になりました。

これにより競売物件の購入希望者は住宅ローンを利用して、競売物件を購入できるようになりました。
ただし、、融資金額、貸付金利、保証金の取り扱いなどは、金融機関によって対応が異なりますので、事前に住宅ローンを申し込む銀行と相談することが必要です。
　

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必要なおもな書類
　
不動産競売で住宅ローンを組む時は、裁判所に対する書類と、貸してくれる銀行に対する書類が必要になります。

�@裁判所に提出する必要書類

裁判所に提出する書類は、次のものになります。

・受取書
・届出書
・指定書
・民事執行法８２条２項の申出書

書類の内容・書き方などについては、それぞれクリックすると、別ページで説明しています。

�A銀行に提出する必要書類

■住宅ローンを組む時の手数料は

■

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■返済可能な金額を借りる

■もし、払えなくなったら

■不動産にかかる維持費
　不動産には、当然、維持費がかかります。この維持費を考慮に入れずに、毎月の住宅ローンの返済金額を、収入の限界まで、借りてしまうと、維持費を出せないことにもなりかねません。そうなると、せっかく、煩雑な不動産競売の手続きを乗り換えて、購入した不動産を維持できなくなりますので、注意が必要です。
　では、不動産を購入したときにかかる維持費についていくつか見てみます。

�@固定資産税

�A

�B

■

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金融機関の住宅ローンの審査基準

不動産競売で住宅ローンを利用するときに、金融機関の審査基準がどうなっているかは、とても気になるところです。次のような項目の審査基準を設けて、銀行等の金融機関は、判断していますですので、ご参考ください。（各銀行によって、住宅ローンの審査基準は若干違う場合があります。）

�@給与所得者であり、会社で健康保険・社会保険に加入している方であること

自営業者の場合は、おおむね３年以上、現在の仕事を続けていることが目安となります。

�A勤続年数が、1年〜3年以上ある方であること
　　
勤続年数については、各金融機関で違います。3年以上あれば、問題ありません。3年未満の方は、1年でも受け付ける銀行もあります。
　　
また、いつから勤続年数を計算するかにも注意が必要となる場合があります。というのは、試用期間などがあり、3〜6ヵ月後に正社員となる場合に、自分の思っていた勤続年数と違うときがあるからです。勤続年数は、健康保健証の資格取得年月日からの年数になりますので、試用期間などがあった場合には、「いつから健康保険に加入しているか」を確認しておく必要があります。

�B保証会社の保証を受けることができる 方であること　
　
住宅ローンは、原則として保証人は必要ありませんが、日本信販・ジャックス・セントラルファイナンス等のクレジット・信販系の保証会社あるいは、銀行系の信販会社の保証が必要になります。
　
ですので、銀行の審査基準に通っても、保証会社の審査基準に通らなければ、住宅ローンを利用することはできません。

�C年収に対して年間返済額の割合が、約３０％以内であること
　
年収に対して年間返済額の割合については、各金融機関・保証会社で違います。また、年間返済額には、全てのローンが加算されます。

自動車・教育・旅行・各種カードでの買い物よって、ローンを組んだいる場合には、注意が必要です。

例えば、車のローンが15０万円残っていると、住宅ローンが減額される可能性がありますので、住宅ローンを借りる前に現在の各ローンの残りの返済額を正確に調べておく必要があります。

�D全ての借入金の返済に遅れがないこと

貸す側の気持ちを考えると、過去に返済の滞っている人には、貸したくないと思うのは当然の心理ですね。住宅ローンの返済は、これから何十年と続きますから、なおさらです。

自動車ローン・カードの買い物ローンなどに、返済の延滞がないことも住宅ローンの審査基準に入ってきます。

�E申し込み時の年齢

申し込み時に年齢が６０歳未満でなければ、住宅ローンの審査基準をクリアするのは、難しいです。

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住宅ローンを融資してくれた金融機関が倒産した場合
　
自分が借りている住宅ローンの融資先の銀行等の倒産によって住宅ローンにどのような影響が出るのか、あまりかんがえたことがないかもしれません。しかし、銀行等の金融機関といえども、倒産する時代ですので、「もし、融資先の銀行がつぶれたら、どうなるのか」ということを知っておいても損はないと思います。

結論からいいますと、何か悪い影響があるのかというと、そうでもないというのが実際のところです。
　
借りている金融機関が倒産しても、すぐに全額返済しなければならなくなったり、不利な条件への変更させられたりすることはありません。

「もしかして、住宅ローンを払わなくてもよくなるのでは？」とちょっと期待するかもしれませんが、もちろん住宅ローンの返済義務はちゃんと残っています。

支払う相手は、引き継ぐ銀行があれば、その銀行に支払うことになります。例えば、平成9年2月に破綻した北海道拓殖銀行（拓銀）の場合では、北海道内では、北洋銀行が、そして、本州では、中央信託銀行（現在、中央三井信託銀行）が拓銀の受け皿となり、住宅ローンをそのまま引き継ぎましたので、拓銀で住宅ローンを利用していた人は、同じ条件で、それぞれの銀行に返済していく形となりました。

では、引き継ぐ銀行がなかった場合はどうなるかといいますと、整理回収機構が受け皿となり、倒産した銀行と同じ支払条件で、住宅ローンを返済していくことになります。

結局、借入先の銀行等が倒産しても、特に大きな影響は出ないというところです。

住宅ローン返済を延滞しそうな場合の対処方法
　
計画通りに借りることができて、何事もなく返済できていればいいのですが、人生、何が起きるかわかりません。そんなときに、返済できない状況になり、銀行から催促されるのは、銀行から見て、印象がよくありません。

ですので、もし、住宅ローンの返済が滞りそうなときには、まず、事前に、金融機関に相談に行ってください。
　
「事前に」というのが、大きなポイントになりますので、ココはしっかり守って欲しいところです。催促されるまで、放っておくよりはいいですが、事後報告というのは、印象がよくありません。「返済しない」のはよくないですが、「返済できない」という場合には、違法じゃありませんし、銀行と交渉する余地があります。

そして、交渉をうまく進めるには、やはり、銀行からの信用・借りている人の誠意が重要になってきます。ですので、事前に、正直に報告することが大切なんですね。ここは、難しく考えず、落ち着いて交渉に望むとよいでしょう。

具体的には、返済できる分については、返済する旨を明確に伝えましょう。
　
事前に担当者に相談しておけば上司にも話をしておいてくれますし、いぎ返済できない状況になったときでも、スムーズに減額交渉に応じてくれる可能性が高くなります。

それでも返済が難しくなった場合、「一定期間、金利だけ返済する」などのように、「返済条件の変更」をお願いしてみてください。その期間に生活を立て直し、、正規の返済を再開できるようにすれば銀行側も納得するでしょう。
　

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自己破産の前に、特定調停を利用する
　
住宅ローンの返済が苦しくなり、その対策として、「減額交渉」、「借り換え」、「期間延長」などの様々な交渉を融資先とすうことになりますが、では、この交渉が不調に終わっても、「もう自己破産しかない」と思わないでください。

自己破産に踏み切る前に、まだ、選択できる方法があります。

それが、「特定調停」です。

特定調停は、平成12年から施行されている「特定調停法」に基づく、債務整理の方法で、簡易裁判所で調停委員が間に入って、借金の整理をしてくれるというものです。

特定調停を利用するメリットとしては、費用が安く手続きが簡単で、過酷な取り立てをまぬがれ破産にはならないため、社会的評価は低下しません。
　
通常ですと、借金を減額し、3年以内の分割払いにするなどの方法が提示されることになります。

個人版民事再生法もある
　
個人版民事再生法というのは、平成13年4月、個人事業者やサラリーマンなど「｢個人」の救済と再生を目的とした、個人版民事再生法が法制審議会でとりまとめられたものです。

例えば、サラリーマンが住宅ローンを抱えているにもかかわらずリストラされたような場合でも、自己破産することなく、生活を立て直す機会を与えようというものである。とても、ありがたい方法なのですが、さすがに条件がキツイです。次にその条件を挙げていきますので、参考ください。

�@個人事業者の再生に関する項目

【条件】
・一定額以上の定収入が見込みがある。
・債権者の半数以上の同意を得ている。

この条件をクリアしていると、住宅ローン等を除いた債務の総額3000万円以内を3年間（場合によっては5年）返済すれば、残りの債務は免除されます。

２．サラリーマン（給与所得者）の再生に関する項目
　
【条件】

一定額以上の定収入が見込みがある。

個人事業者に比べて条件が1つ減っています。債権者の同意が必要ないとされていますので、比較的利用しやすいといえますね。
　
弁済総額は、年収の2年分から最低限度の生活費等を除いた額を3年間（場合によっては5年）で返済すれば、残りの債務は免除されることになります。

３．住宅ローンに関する項目（住宅ローン特則）
　
【条件】
　
ローンの最終弁済時に債務者の年齢が70歳を超えていないこと。

この条件をクリアしていれば、ローンの返済期間を最大で10年間延長することが可能となっています。

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返済条件の変更が認められない場合
　
「返済条件の変更」を申し出ても認められなかった場合には、「借り替え」という手段がある。
一時的でも身内から借りることができればベストである。

それが無理であれば、金利の低い金融機関に一時的に借り替えるのだが、決してサラ金や街金から借りないように注意をした方がよい。

たとえば銀行で「フリーローン」と呼ばれるものが､その対象の一つである。

東京ベイ信用金庫、群馬銀行、名古屋銀行などにある商品は、無担保かつ簡単な審査で借りることができ、限度額は200万円から300万円となっている。
金利は10％から15％となっているものが多いが、それでもサラ金や街金の2分の1から3分の1である。

しかし、その借り入れ期間内に生活基盤を立て直すことが重要である。
それに銀行は積極的に宣伝していないため、その種のローンがあるのか、直接最寄りの銀行にたずねた方がよいだろう。

住宅ローンの支払いをやめた場合
　
ローンの支払いをやめると待っているのは「競売や差し押さえ」という強硬手段である。

では支払いをやめても、いつまでなら猶予期間があるのかということだが、実際は交渉の駆け引きしだいという面があり、銀行によってそもそも違うというのが実情である。

大体の目安としては、各銀行、1年前後の猶予期間があります。

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任意売却を考える
　
一度は手にした我が家を手放さざるを得ない状況になった場合、普通は保証会社と委託不動産会社が業務提携をし、保証履行後の債権回収、つまり家の売却を行なうことになる。

以前は債権回収の手段の多くを競売に頼っていました。
しかし回収率もあまりあがらず、債権者・債務者双方にとって有利な手段ではなかった。

もちろん競売でないと解決できないものは現在でもある。
しかし、その他の方法としては債権者、債務者と協力し、競売という「事件」を極力回避し、債務（所有者）自らの意思により、通常の不動産としてこれを売却する方法がある。

債務者にとっては、この「任意の売却」により、一般流通価格で売却でき、できるだけ多額の債務の清算を行なうことが可能になった。

債権者にとっては競売を回避して競売価格より高く売却することにより、債権者全員の利益を図ることが可能である。

また競売はとかく時間を要する。
競売物件は情報公開されているとはいえ、現実には一部の人しか知ることができない。
任意売却することにより、一般市場へ物件情報を提供することになり、広く買い手を見つけ出すことができ、そのため早期に解決することができるのである。

住宅融資保証協会が肩代わりしてくれる？
　
住宅融資の焦げつきを、住宅融資保証協会が肩代わり返済する「代位弁済」が最近、急増する傾向にある。

いい換えれば、せっかく取得した住宅を手放さなければならない深刻な状況に直面している人が、このところ増加しているともいえる。

背景に景気の長期低迷下、失業率が高水準で推移するなど、雇用・所得環境の悪化があるのは間違いないだろう。
現状では返済に窮する人は増加しており、金融機関に対するローン返済条件の変更の要請は、さらに増加するとみられている。
そうなると代位弁済がなお一層増える可能性もある。

こうした問題の対策としては、返済条件の一層の緩和策の検討は避けられないだろうともいわれている。

その反面、住宅融資保証協会は新規契約者の保証料を引き上げる傾向にある。
代位弁済の増加に伴なって、資金繰りが厳しくなったためである。

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競売手続きには、

�@競り売り
�A期日入札
�B期間入札
�C特別売却

の4種類があります。

上記の4つのうち、不動産競売で一般的な手続きは、�Bの期間入札です。

期間入札とは、競売不動産を購入したい方が、決められた期間内に入札書を送付又は直接提出して、その後、開札し、最高の入札価格を記載していた方が、競売不動産を買受ることができる競売手続きのことです。

その場で、セリをするわけではないので、その場の勢いで買ってしまうことがないので、専門業者でなくても、入札しやすい手続きといえます。

ただ、入札しやすいだけで、必ず、買受できるかどうかは、ほかの方がいくらで入札するかによりますので、しっかりと競売物件を調査し、最高入札価格を予想するために、近隣の中古住宅の相場などを調べることがポイントになります。

また、競売手続きで、もう1つご紹介しておきたい手続きが、�Cの特別売却です。

特別売却とは、期間入札により売却を実施しても適法な買受けの申出がなかった場合に実施される売却方法で、裁判所が売却の条件を決めて、公開し、所定期間内に最初に買受けの申出をした人に対し、その物件を売却することになります。

「裁判所が条件を決めるし、早いもの勝ち！これなら簡単そうだ。よし、特別売却狙いだ！」

という方がいるかどうかはわかりませんが、特別売却の手続きに出されている競売物件は、注意が必要です。
特別売却の前には、期間入札など、「誰かが買い受けることができるような手続き」を経ているからです。

ズバリ言ってしまうと、特別売却の競売物件は、

なにか問題があるから、誰も入札しなかった競売物件

という可能性が高いです。

ですので、「なぜ、特別売却まで、誰も入札しなかったのか？」という理由がわからなければ、手を出さないほうがいい競売物件といえます。

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Q　競売で不動産を安く手に入れたいのですが、どれぐらいで入札したら落札できるのか見当がつきません。裁判所の価格で落札できることはないと聞いたのですが、入札金額の目安を教えてください。

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不動産競売ガイドは、不動産競売手続きや住宅ローンなどを解説した競売で不動産を購入したい方のためのサイトです。